炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

  朗诗三度更名 发力代建背后三大难题待解丨公司

  来源:中国房地产报

  近两年,在房地产开发逐步下行的背景下,代建领域逐渐成为房地产行业新的增长点,不少房企都在加紧布局。在朗诗绿色管理之前,绿城管理、中原建业已经是港股代建领域的典型企业。

  三次更名,两度“去地产化”后,朗诗绿色管理有限公司(以下简称“朗诗绿色管理”,106.HK)将代建定为主业,也成为继绿城管理、中原建业之后代建行业在港股上市的第3家公司。

  8月9日,朗诗绿色管理发布更改公司名称及更改股份简称的公告。

  公告显示,自2022年7月5日起,公司名称已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改为“Landsea Green Management Limited”,采纳“朗诗绿色管理有限公司”作为新中文第二名称,以取代“朗诗绿色地产有限公司”。

  此外,公司于联交所买卖股份的英文及中文股份简称将由“LANDSEA PPT”更改为“LANDSEA MGMT”(英文),并由“朗诗地产”更改为“朗诗绿色管理”(中文),自2022年8月15日(星期一)上午九时起生效,而公司的股份代号“106”维持不变。

  早在今年3月31日发布年度业绩时,朗诗绿色管理就宣布公司即将更名。朗诗绿色管理称,自2014年提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略转型以来,公司房地产开发项目的平均持股比率呈逐年下降趋势,此次更名意味着公司在中国市场,已由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成。

  朗诗绿色管理相关人士在接受采访时表示:“代建操盘是房地产开发的一种形式。朗诗绿色管理未来将以代建业务为主,但仍然会保留投资开发能力。”

  ━━━━

朗诗三度更名 发力代建背后三大难题待解

  从地产到代建

  在房地产狂飙突进的年代里,朗诗绿色管理就像“非主流”,规模很少与这家企业联系在一起。这种企业风格与朗诗绿色管理的创始人田明有很大关系。

  田明被业内誉为地产界里最勤奋的思考者之一,朋友圈里经常可以看到他分享各种关于经济和形势的观点。在田明的意识里,自从创立朗诗以来,规模就不是他最看重的因素,如何活得更长、走得更久则是他一直在思考的。

  这种理性让朗诗绿色管理在房地产最好的时代错失了发展速度,但在当下,这反而成为优势。

  据朗诗绿色管理相关人士介绍,公司是行业中较早进入代建市场的企业,自2014年提出“轻资产化运营”战略以来,已经与多种类型机构开展不同类型的轻资产化业务探索及合作,在代建领域已有8年成功实践。

  但是,朗诗绿色管理的发展之路也是一波三折。

  2018年初,朗诗绿色地产宣布计划从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变,公司名由“朗诗绿色地产”变更为“朗诗绿色集团”。这是公司第一次在名称中淡化房地产业务,但彼时地产仍然是公司核心业务。

  2019年6月,朗诗地产又宣布将包括长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团,公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”,名称中重新带上“地产”二字。

  此次更名“朗诗绿色管理”是公司第三次更名,名称中再次“去地产化”。

  完成更名后,朗诗绿色管理表示,在中国市场将专注于轻资产业务,成为提供专业代建服务的品牌服务商,通过优质的合作开发、小股操盘等多样化合作方式不断提高盈利能力。

  从朗诗绿色管理的业绩数据来看,截至2021年底,朗诗拥有项目储备可售面积为538.51万平方米,预计可售货值约为人民币984.3亿元。其中,开发代建服务项目共52个,可售面积292.73万平方米,预计可售货值约为人民币561.6亿元。同期内,朗诗绿色管理代建业务及小股操盘项目的可售货值占中国地区总可售货值的比重已经超过90%。

  此外,根据朗诗绿色管理提供的数据统计显示,目前其代建业务的市场占有率为11.6%,位居行业前列,与其地产开发销售情况形成对比。

  ━━━━

  代建的难题

  近两年,在房地产开发逐步下行的背景下,代建领域逐渐成为房地产行业新的增长点,不少房企都在加紧布局。在朗诗绿色管理之前,绿城管理、中原建业已经是港股代建领域的典型企业。

  其中,绿城管理入局较早,因此也更早享受到代建发展的增长红利。2017年至2021年,绿城管理的营业收入规模从10亿元左右增长至约22亿元,而净利润则从2.47亿元增至5.65亿元,四年间利润增幅约129%。中原建业是国内代建领域第二大公司,其2021年全年实现营业收入约13亿元。旭辉控股也在2021年成立了代建平台旭辉建管,截至去年年底,这一平台已签约总建筑面积280万平方米,预估合约总代建费4.7亿元,预估可售货值145亿元。

  与这些竞争者相比,朗诗绿色管理有何优势?

  上述朗诗绿色管理的相关人士在接受采访时表示,朗诗绿色管理的优势包括绿色建筑研发与建造能力、健全的运营组织能力、供应链管理能力以及纾困资产解决能力。

  “依托20年房地产项目开发经验,朗诗在项目的每一个环节,都能充分调动管理资源,从价值、成本和风险把控等各维度提供专业服务;并通过完整健全的运营管理体系,确保开发全流程的高效运转。”该人士表示,朗诗拥有多年的复杂项目处理经验,能够通过一二级联动、旧改、城市更新、土地调规变性、法拍、重整、和解等多种模式帮助解决纾困各类不良资产。

  “代建”并非简单的帮忙他人盖房子,而是对企业品牌输出、资源整合等一系列能力的综合考验。

  据朗诗绿色管理方面介绍,在代建的过程中也会遇到各种问题,首要问题就是合作理念的一致性问题。

  “让客户必须跟朗诗站在同一个频道上,是我们遇到最大的困难。”朗诗绿色管理内部人士坦言:“造什么样的房子,不仅是技术问题,而且是价值观的问题,双方合作必须要认可我们的绿色发展理念。绿色建筑会比普通住宅增加一部分成本,不少房企不是增加不了成本,也不是采购不到技术、材料、设备,就是核心管理层愿不愿意做绿色建筑的问题,这也是房地产行业中的共性问题。”

  其次,长期的绿色理念和短期的经济诉求之间需要平衡。绿色与利润的平衡在目前楼市调控限价“一刀切”的情况下难度增加,这也是行业共性问题。

  “还有合作模式的问题。在实际操作过程中,项目不同、合作对象不同,具体的合作方式也会有区别,因此我们一直在探索更灵活多样的代建合作方式,希望在合作理念一致的前提下,资源互补、优势互补,最终实现合作共赢。”上述内部人士表示。